Эд хөрөнгийг шалгаж авах үүргээ биелүүлээгүй тул шаардлага гаргах эрхээ алджээ

Иргэн Б нь иргэн Ж-тай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр улсын бүртгэлд бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болжээ.  Гэвч худалдах худалдан авах гэрээнд орон сууцны талбайн хэмжээг 75.41 м.кв гэж тохиролцсон боловч орон сууцандаа засвар хийх үед талбайн хэмжээг хэмжүүлж 64.91 м.кв болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон үндэслэлээр орон сууцны м.кв-ын зөрүүд 25.070.000 төгрөг гаргуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна.

Хариуцагч нь тухайн орон сууцыг 173.500 сая төгрөгөөр худалдахаар тохиролцсоноос м.кв тус бүрийн үнийг гэрээгээр тохиролцоогүй тул дутуу м.кв-ын зөрүүг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргажээ.

Хэрэгт авагдсан баримтаар талуудын маргаан бүхий орон сууцны талбайн хэмжээ нь 64.54 м.кв болох нь тогтоогдсон байна. Худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцөлийн тохиролцоо нь “худалдагч нь худалдан авагчийн өмчлөлд биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө шилжүүлэх”, “худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнэ төлж, хөрөнгөө хүлээж авах” үүргийг харилцан хүлээх юм.

Тус гэрээний дагуу хариуцагч нэхэмжлэгчид биет байдлын доголдолгүй хөрөнгө шилжүүлэх үүргийг худалдан авагчийн өмнө хүлээх боловч нөгөө талаас нэхэмжлэгч нь худалдан авсан хөрөнгөө шалгаж, хүлээж авах үүргийг өөрийн өмнө хүлээх бөгөөд энэ үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд шаардах эрхээ алдах талаар Иргэний хуульд зохицуулсан.

Энэ талаар Иргэний хуульд “эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан” бол шаардлага гаргах эрхээ алдах” талаар зохицуулсан.

Шүүх худалдагчийн бусдын өмнө хүлээсэн үүргийн хариуцлага нь худалдан авагчийн өөрийнхөө өмнө хүлээсэн үүргийн эрсдэлээс шалтгаалан үгүйсгэгдсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Хариуцагч шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа “Манайх энэ байрыг 2010 онд барилга барьж байсан А компанитай гэрээ байгуулж, м.кв-ыг нь нэг сая төгрөгт үнэлж байрыг худалдаж авсан. Энэ байр нь тусдаа хоёр өрөөг нийлүүлсэн дөрвөн өрөө байр байсан. Энд бид амьдарч байгаад 2016 онд зураг төслийнх нь дагуу аркаар хуваагдаж байсныг нэгтгүүлж, хоёр тусдаа байр болгосон. Тусдаа байранд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарсан, батлагдсан зураг төслийн дагуу талбайг хэмжсэн. Бид байрыг зарах зарыг 2022 онд өгсөн. Энэ байр нь миний нэр дээр байдаг боловч манай хүүгийн байр. Үнийн хувьд 175 сая төгрөг гэж зар дээр мэдээлсэн, хямдруулаач гэхэд нь хямдраад 173.500 сая төгрөгт зарахаар ярилцсан. Бид нар байраа өгөхдөө ямар нэгэн байдлаар м.кв гэх үнэ тохиролцоогүй, байрыг үзүүлж тэр байрыг маань авахаар болсон. Мөн бид өгч, авч байгаа хүмүүст өлзийтэй байг гэж бодоод гал тогооны иж бүрэн тавилгыг үлдээсэн, бид зөвхөн плитка авсан, бүх тоноглолыг үлдээсэн. Ярилцсаны дагуу мөнгөө авч, өгснөөр хөрөнгийг шилжүүлсэн” гэв.

Нэхэмжлэгч Б нь хариуцагч Ж холбогдуулан орон сууцны м.кв-ын зөрүүд 25.070 сая төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

Шүүх зохигч талуудын тайлбар болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн юм. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 283.300 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээжээ.

Дээрх маргааныг холбогдох хуульд  хэрхэн тусгасан байдаг талаар тодруулбал, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт Худалдах худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан байдаг. Хуульд зааснаар тус гэрээний гол нөхцөлийн тохиролцоо нь худалдагч нь худалдан авагчийн өмчлөлд биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө шилжүүлэх, худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнэ төлж, хөрөнгөө хүлээж авах үүргийг харилцан хүлээнэ.

Орон сууцны м.кв гэрээнд зааснаас зөрүүтэй байгаа нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд зааснаар худалдагч тал биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгө нийлүүлэх гэрээний үүргийн гүйцэтгэлтэй холбоотой.

Худалдах худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнэ төлөх үүргийг худалдагчийн өмнө харин худалдан авсан хөрөнгөө шалгаж, хүлээж авах үүргийг өөрийн өмнө хүлээх юм. Энэ талаар Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлд худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдах талаар зохицуулж, мөн зүйлийн 255.1.1-д эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол шаардлага гаргах эрхээ алдана гэж заасан байдаг.

Б.АЛТАНГЭРЭЛ

Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин

2024 ОНЫ НАЙМДУГААР САРЫН 9. БААСАН ГАРАГ. № 153 (7397)