Аналитик


Далайн сүүлчийн мөсний хэлтэрхий дээр сууж яваа моргейжийн зээл зогсвол бүрэн живнэ

4 сар, 1 долоо хоног TIMES.MN


Таны хүсэл юу вэ гэж асуувал  хүн бүр өөр өөрийнхөөрөө  хариулж таараа. Гэхдээ  толгой хорогдох газаргүй нэгэн нь орон гэртэй болох, гэр хороололд амьдардаг нь  орон сууцанд орох, байртай нь  хаус    авахыг мөрөөдөж байгаа гээд хэлчихэд нэг их дэгсдүүлсэн болохгүй. Өөрт байхгүйгээ л  байлгах гэж хүсдэг нь хүний араншин юм. Ийм л тэмүүлэл нь  хүний тархийг хөгжүүлж, хөдөлмөрлүүлэх гол түлхүүр нь болдог  бизээ. Саяхны  нэг тоон статистик үүний нотлох нэг жишээ. Учир нь ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт 97 хувьтай байхад Хөгжлийн банкнаас санхүүжүүлсэн төсөл хөтөлбөрийн төлөлт ердөө долоон хувьтай  гарчээ. Энэ юуг илэрхийлээд байна гэхээр хүнд орон байр маш чухал хэрэгцээтэй, өөрийгөө үл хөдлөх хөрөнгөтэй гэж бодон  маадгар алхах нь  сэтгэл ханамжийнх нь  нэг хэмжүүр, бас гэр бүлийнхээ өмнө хүлээж байгаа том хариуцлага. Тиймээс л хүмүүс орон сууцныхаа  8 хувийн зээлээ хамгийн түрүүнд, хугацаа хэтрүүлэхгүй, төлж байгаа юм. Унадаг машин, хийдэг бизнес, оруулсан хөрөнгө оруулалтаасаа илүү анхаарч байна гэсэн үг.  Тийм ч учраас өнгөрсөн дөрвөн жилийн хугацаанд олгосон моргейжийн  зээл хамгийн төлөлт сайтай, эрсдэл багатай байна. 


Ипотекийн зээл үнэндээ иргэдийнхээ байртай болох хүслийг нь дэмжсэн хамгийн оновчтой бодлого аж. Ганцхан тоо дурдахад л 2013 оны эхнээс өмнө 20 жилийн хугацаанд байрны зээлэнд 940 тэрбум төгрөг  олгожээ. Харин төр засгаас дундаж орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах  бодлого барьж “Орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоо бий болгох” хөтөлбөр хэрэгжүүлж, ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлийг олгож эхэлсэн нь   тэсрэлт болсон. Нөгөө ипотекийн зээлийн олголт  2013 оны эцэс гэхэд буюу хэдхэн сарын хугацаанд хоёр их  наяд төгрөгт хүрч, 2015 оны сүүлээр 3.4 их наяд төгрөг болж өсч байв. Гэвч 2016 оны сонгуулийн дараачаас эрчимтэй өсөлттэй явсан ипотекийн зээл олголт саарсаар одоо бүүр зогсонги байдалд орлоо.  Арилжааны хэд хэдэн банкнаас   орон сууцны 8 хувийн зээлийн    хүсэлт  авах эсэхийг лавлахад “Одоогоор нэмж авах бололцоогүй. Хүсэлтээ ирүүлсэн иргэдэд зээл олгох эсэхээ судалж байна” гэсэн  хариулт  өгч байна. Банкууд  манайхаас  зээл авч барилга барьсан компаниас байр авбал 8 хувийн зээлд хамруулах боломжтой хэмээн болзол тулгаж эхэлсэн байна. Их хэмжээний зээл авсан барилгын компаниудын орон сууц борлогдохгүй болохоор  санхүүжилтийн хугацаа хэтэрч  нь өр болж хувирч байгаа  хэрэг. Энэ хэрээр арилжааны банкуудад эрсдэл үүсч байгаа учир  ийнхүү боловсон тулгалт хийж эхэлжээ. Сар бүр арилжааны банкуудад олгогдож буй мөнгөн дүн нь өмнөх  жилүүдэд олгож байгаагаас  3-4 дахин бага учраас зээлийн  хүсэлт гаргасан болгонд өгөх бололцоогүй болчихсон хэрэг. Тиймээс  л цензурдаж, банкууд өөрт ашигтай байдлаар шийдэж байна.


Яагаад  ийм байдалд хүрэв, ипотекийн зээл юунаас болж  хумигдав  гэхээр хэд хэдэн шалтгаантай. Ж.Эрдэнэбатын тэргүүлсэн  Засгийн газар  ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэхдээ мөнгө хэвлэх замаар санхүүждэг өмнөх жишгийг халах шийдэлд хүрсэн юм. Хэрвээ ийм байдлаар цааш явбал Төв банкны алдагдлыг нэмэгдүүлэх, үйл ажиллагааны бие даасан хараат бус байдлыг алдагдуулах, төгрөгийн тогтвортой байдлыг хангах зорилгоо биелүүлж чадахгүйд хүргэх эрсдэлтэй гэж үзжээ. Тиймээс Монголбанкны ерөнхийлөгч  2016 оны аравдугаар сарын 25-ны өдөр  тушаал гаргаж  “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ыг шинэчлэн баталсан юм.  Ингэснээр Монголбанк урьдчилж ямар нэгэн байдлаар санхүүжилт хийхгүй.  Арилжааны банкууд эхлээд өөрийн хөрөнгөөр санхүүжүүлсний дараа Монголбанкнаас нөхөн олгоно. Тодруулж хэлбэл, иргэн Дорж аль нэг арилжааны банкнаас орон сууцны найман хувийн зээл авлаа гэж бодъё. Зээлээ графикийн дагуу сар бүр төлөөд байвал дараагийн хүнд зээл олгох боломж үүснэ. Эхний үйлчлүүлэгчийн эргэн төлөлтөөр дараагийн хүнд зээл олгодог гэсэн үг.




Өнөөдрийн байдлаар зээлийн эргэн төлөлтөөс сард 25-35 орчим тэрбум төгрөг төвлөрч буй аж. Энэ эх үүсвэрээр  Монголбанк сар бүр орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийг олгож байна.Энэ нь аманд ч үгүй, хамарт ч үгүй гэгчээр  эрэлт, хэрэгцээг хангаж чадахгүй байна.  Урьдчилсан тооцоогоор сард  60 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт олгож байж  ипотекийн зээл олголт  хэвийн явагдах боломжтой аж.  Тэгэхээр хэвийн хэмжээнд 8 хувийн орон сууцны зээл олгохын тулд  эх үүсвэр олох шаардлага тулгарч байна. Энэ жилийн хувьд  улсын төсвөөс санхүүжилт  олгохоор болж төсвийн тодотголд 111 тэрбум төгрөг суулгасан юм.  Цаашид хаанаас санхүүжилт олох вэ гэдэг л асуудалтай тулгарчээ.  Үүнийг арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээр олгоё гэхээр хадгаламжийн хүү 14-15 хувь байхад, найман хувийн хувийн зээл олговол зургаан хувийн алдагдлыг хэн нөхөх вэ гэдэг асуудал гарч ирээд байгаа юм.

 

Ийм байдлаар гэлдэрвэл үнэндээ барилгын салбар царцанги байдлаасаа гарч ч чадахгүй,  иргэдийн байртай  болох хүсэл ч  тэр хэрээр  алсарсаар л байна. Гэхдээ үүнийг шийдэх боломжтой гэдгийг судлаачид, мэргэжилтнүүд онцолж байна.  


МУИС-ийн Бизнесийн сургуулийн багш, доктор Б.Бат “Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэхийн тулд санхүүжилтийн хямд эх үүсвэр олох хэрэгтэй. Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр хуримтлал үүсгэж, эргэн санхүүжүүлж болно. Мөн Нийгмийн даатгалын сангийн зарим эх үүсвэрийг эргэлтэд оруулах ч боломж бий. Түүнчлэн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас буюу Монголын ипотекийн корпорацад хуримтлагдсан багцыг хоёрдогч зах зээлд арилжин, эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж бий” гэв.

Санхүү эдийн засгийн их сургуулийн ахлах багш Д.ГАНСҮЛД “Ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх хэрэгтэй. Учир нь барилгын салбарт албан бус эх сурвалжийн мэдээгээр зургаа орчим их наяд төгрөг түгжигдсэн байна. 2015 оны дүнгээр манай нэрлэсэн дотоодын нийт бүтээгдэхүүн 23.1 их наяд төгрөгт хүрсэн. Тус салбар хямарвал манай эдийн засагт том сөрөг шок бий болохоор байгаа юм. Тиймээс орон сууцны эрэлт талаас нь энэ салбарыг дэмжих хэрэгтэй. Мөн барилгын салбарын уналтаас шалтгаалан чанаргүй зээлийн хэмжээ хурдацтай өсөж, орон сууцны үнэ тасралтгүй буурсаар байгаа нь банкуудад эрсдэлтэй. Цаашид МИК-ын үнэт цаасыг нээлттэй худалдах хэрэгтэй гэж бодож байна” гэж дүгнэв.

 Эдийн засгийн бодлого, өрсөлдөх чадварын судалгааны төвийн судлаач Э.ТУНГАЛАГ  “Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг зогсоох нь зээлийн эргэн төлөлтийг бууруулах, барилгын салбарыг гацаах нөлөө үүсгэж болзошгүй. Түүнчлэн ипотекийн зээлийн хамрагдалт анх хэрэгжиж эхэлсэн жилтэй харьцуулахад харьцангуй буурч буйгаас харахад 30 хувийн урьдчилгаа төлөх чадвартай иргэдийн эрэлт ханаж байх магадлалтай. Цаашид зээлийн нөхцөл, шалгуурыг сайжруулж, зөвхөн зорилтот бүлгийнхэнд олгох чиглэлээр сайтар хяналттай ажиллах шаардлагатай болж ирж байна.  Санхүүжилтийн хувьд төсөв, сангийн бодлогод аль болох хүндрэл учруулалгүй шинээр багцлаад бонд гаргах, хөрөнгө оруулагч олох зэргээр эргэн төлөлтийг эргэлтэд оруулан ашиглах хувилбар байж болох юм” гэсэн юм.


Үүнээс харахад төр засгийн зүгээс оночтой шийдэл,  зөв зохицуулалт хийж чадвал шийдэж болохооргүй,  дааж давшгүй зүйл биш аж. Засгийн газарт  санхүүжилтийн эх үүсвэрийг шийдэх боломж бий. Ипотекийн зээлийн тогтолцоог  бэхжүүлж, хөрөнгийн захаас урт хугацаатай эх үүсвэр босгох,  нийгмийн даатгалын санд төвлөрөх хөрөнгийг урт хугацааны эргэлтэнд оруулах,   уул уурхайн салбараас олох орлогын тодорхой хувийг санхүүжилтэнд зарцуулах, гадаадаас авч байгаа зээл тусламжийн нэгээхэн хэсгийг чиглүүлэх гээд гарц байсаар байна. Гагцхүү өнөөг хүртэл  намагт шигдсэн барилгын салбараа татаж гаргах, царцанги байдлыг “хайлуулах”,  орон сууцтай болох иргэдийнхээ хүслийг дэмжихдээ  төр засаг тун хойрго төдийгүй  хэрэгжүүлж байгаа бодлого нь бодит хөрсөн дээрээ буухгүй байна.


Уг нь  барилгын салбараа дэмжиж, ипотекийн зээлээ өргөжүүлж, залуу болон дундаас доогуур орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах  алсын хараатай  бодлого хэрэгжүүлбэл утаанаас ч салж, орчны бохирдол ч бага атугай багасч, иргэдийн амьжиргааны түвшин ч нэг шатаар ахих бололцоотой. Байрны зээл авсан хүн ажил хийхгүй, орлого олохгүй, алхайгаад хэвтээд байхгүй. Борви бохис хийхгүй л зүтгэнэ. Тэр хэрээр нөгөө л толгойны өвчин болоод байгаа ажилгүйдэл, ядуурал нь буурч, улсын хөгжлийг түргэтгэх юм шүү дээ.



 Нэг тоо баримт  дурдахад, өнөөдөр нийслэлд 352.812 өрх байгаагийн 148. 600 нь орон сууцанд, үлдсэн 204. 000 айл гэр хороололд амьдарч байна. Гэр хороололд амьдарч буй иргэдийн  189.240 нь орон сууцанд амьдрах хүсэлтээ холбогдох газруудаас явуулсан судалгаанд илэрхийлсэн байна. Монголбанкны Судалгаа, статистикийн газраас ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой иргэдийг судалжээ. Хүн амын орлогын бүтцийг харгалзан авч үзвэл моргейжийн зээлд хамрагдах иргэдийн эрэлт, хэрэгцээ байсаар байгаа. Одоогоор 14 арилжааны банкинд 3000 мянга гаруй өрхийн хүсэлт хуримтлагдчихсан, шийдэгдэж дуусаагүй байгаа аж.  



Ийм их эрэлттэй байгаа атлаа орон сууц борлогдохгүй байгаагийн учир нь иргэдийн худалдан авах чадвар тааруу, мөнгөгүйнх. Урьдчилгаа мөнгөө арайхийж олоод байнгын ажилтай боллоо гэхэд  зээл нь олдохгүй болохоор яаж ч иргэд байр худалдаж авах билээ дээ. Өнөөдрийн байдлаар л гэхэд зөвхөн нийслэлд   нүүгээд ороход бэлэн болсон,  20 гаруй мянган орон сууц эзнээ хүлээн хоосон байна.


Тэнхлэг зууч гүйцэтгэх захирал Д.Должинсүрэн “Энэ оны дөрөвдүгээр  сарын байдлаар Улаанбаатар хотод 83.6 мянган  шинэ орон сууцны 371 төсөл  хэрэгжиж байна. Үүнээс одоо захиалга аваад, хэрэгжиж  байгаа төсөл нь 250 орчим  байна. Бусад нь нөхцөл байдлыг ажиглаж, зогсолтын байдалтай байгаа. Орон сууцны  борлуулалт дөрөвдүгээр   сард  бага зэрэг өсөлттэй  гарлаа.  Гэхдээ нийлүүлэлтийн  илүүдэл их  байсаар байна. Ашиглалтанд орсон ч борлуулагдаагүй  6700 орчим байр байна. Ашиглалтанд  удахгүй орох   16 000 мянган байр байна. Цаана нь  захиалга аваагүй байр байгааг үгүйсгэхгүй. Нийлүүлэлт хэтийдсэн хэвээр байгаа учраас ойрын хугацаанд тэнцвэрээ хадгалах боломж харагдахгүй байна. Тэгэхээр  царцанги байдал арилна гэж хэлэх боломжгүй” гэлээ.

 

 Ипотекийн  зээлийг иргэдийн худалдан авах чадвар, амьжиргааны түвшинтэй хэрхэн уялдуулах талаар өнөөг хүртэл ямар ч судалгаа хийгээгүй аж.Цаашид энэ хөтөлбөрийг тогтвортой үргэлжлүүлэхийн тулд иргэдийн амьжиргааны түвшин, орлогын хэмжээг нарийн судлах шаардлагатай болж байна. Манайд иргэдийг санхүүгийн хэрэглэгч гэдэг талаас худалдан авах чадварыг дэмжих, хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хууль, эрх зүйн орчин бүрдээгүй. Бусад орнуудад иргэдийн орон сууц худалдан авах боломжийн индекс гэж гаргадаг. Орон сууц худалдан авахад өрхийн орлого хүрч байна уу, орлогын хэдэн хувийг зарцуулж байна  гээд л. Ийм л  судалгааны дүнг үндэслэн цаашид энэ хөтөлбөрийн юуг шинэчилж өөрчлөх шаардлагатайгаа шинжих учиртай.  Монголд үнэндээ  орон сууцны урьдчилгаа болох 30 хувиа төлөх боломжтой хүмүүсийн дийлэнх  нь зээл авч, банкны шалгуурын босго даваагүй иргэд зээлийн гадна үлдчихээд байгаа.


Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг урт хугацаанд үргэлжлүүлэхийн тулд зөвхөн хэдэн орон сууц барьснаар шийдэгдэхгүй. Тэгэхээр моргейжийн хөтөлбөрийг залуус, орлого багатай иргэдэд чиглүүлж  хөнгөлөлттэй  нөхцөл бий болгож,  ипотекийн санхүүжилтийн гацааг арилгавал  борлуулалт эрс нэмэгдэж, барилгын компаниуд нь ч сэргэж, банкууд  эрсдэлээс гарч, эдийн засаг шокоос аврагдана.     Тиймээс л олон талыг харсан  оночтой бодлогыг   Засгийн газар,  Сангийн яам, Монголбанк, Барилга хот байгуулалтын яам хамтран тодорхойлж,  орон сууцны урт хугацааны хөтөлбөрийг шинэчлэх цаг нь иржээ. Бас макро эдийн засгийн үзүүлэлтэд сөрөг нөлөө үзүүлэхгүй байх санхүүжилтийн схемийг боловсруулах зайлшгүй хэрэгтэй байна. Хэрвээ  үүнийг шийдэж чадахгүй нам, гарцыг олохгүй бодлого тодорхойлогчид цаашид иргэдийн дэмжлэгийг хүлээх байтугай  бухимдал, дургүйцлийг гааруулахаар байна. Ерөнхийлөгчийн сонгуульд нэр дэвшигчид ч гэсэн  олон асуудалруу хошуурч, хадуурч байхаар ипотекийн зээлийн асуудлыг шийдэх шийдлийг санал болговол олонхийн дэмжлэгийг авахаар байна. Иргэдийн орон сууцтай болох туйлын хүсэл сонголт хийх торгон агшинд нэгийг санагдуулж л таараа.

Х.Дэлгэр 



Холбоотой мэдээлэл


АНХААРУУЛГА


Уншигчдын бичсэн сэтгэгдэлд times.mn хариуцлага хүлээхгүй болно. Манай сайт ХХЗХ-ны журмын дагуу зүй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул Та сэтгэгдэл бичихдээ бусдын эрх ашгийг хүндэтгэн үзнэ үү. Хэм хэмжээ зөрчсөн сэтгэгдлийг админ устгах эрхтэй.


Зочин    2 сар, 3 долоо хоног [27.123.214.115]


YUN SURTEI GARCHIG VE. ARHINII HALUURAL


Зочин    2 сар, 3 долоо хоног [27.123.214.115]


одоо бол энэ зээлийг зогсоохоос өөр аргагүй. эх үүсвэр байхгүй байхад худлаа илүү долоо нэр өгч энэ тэр бичих хэрэггүй. хэрвээ эх үүсвэргүйгээр Золжаргал тэнэгтэй адил үргэлжлүүлбэл 10000 өрхийг төлөөсийг 3 сая иргэн маш хүндээр хүлээн авах боллоо. Бидэнд одоо өөр шийдэх асуудал маш их байна. хамгийн гол нь эдийн засгийг хөдөлгөгч төгрөгнИЙ ҮНЭ ЦЭНЭ ХАНШ БАЙХ ЁСТОЙ ТҮВШИНДЭЭ БАЙХ ЁСТОЙ. ГЭТЭЛ ЗӨВХӨН ХАНШНААС БОЛЖ БИД ХЯТАДААС 2-3 ДАХИН, СОЛОНГОСООС 6-7 ДАХИН БАГА ЦАЛИН АВАХ БОЛЖ БАЙНА УУ. БАЙР БОЛ ЗҮГЭЭР Л ШИНЭЭР ГАРЧ ИРСЭН ЗҮЙЛ. ХҮНИЙ ХӨДӨЛМӨРИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ ХҮН ТӨРӨЛХТӨНИЙ БҮХИЙ Л ҮЕИЙН


Зочин    4 сар, 1 долоо хоног []


Хэтэрхий шунаж дэндүү өндөр ашгийн төлөө хормхон зуур хэт баян болохын төлөө тэмцэл энэ хямралын цорын ганц шалтгаан билээ. Барилгынхан ч банкныхан ч бүгд зүүдэнд орсон их орлого руу шуурцгаасан. Барилга бариагүй хүн эсвэл ААН бараг л хэн ч биш болсон доо. Яг л сүлжээний бизнес.